Аналитическая справка по практике применения Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

Дата: 
27.12.2012

 

            Настоящая справка подготовлена в соответствии с Планом работы Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики на 2 полугодие 2012 года.

Предметом исследования являются дела, связанные с приобретением права собственности и правами на недвижимое имущество. Практика применения отдельных пунктов Постановления №10/22, посвященных спорам, связанным с приобретением права собственности (пункты 11-14); спорам о правах на недвижимое имущество (пункты 52-65).

            Целью исследования является проведение анализа вынесенных судом первой инстанции решений, причин их отмен вышестоящими инстанциями и формирование судебной практики для единообразного, качественного и обоснованного рассмотрения дел по данной категории споров.  

 

            Арбитражным судом Карачаево-Черкесской Республики за период с 01.07.2010 по 31.10.2012 всего рассмотрено 460 дел данной категории. Из них 432 дела о признании права собственности; 12 дел об истребовании имущества из чужого незаконного владения; 1 дело об устранении нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения; 15 дел об установлении факта, владения и пользования объектом недвижимого имущества как своим собственным.

Требования удовлетворены по 255 делам, что составило 55,4% от общего количества рассмотренных дел.

 

В апелляционную инстанцию обжалованы судебные акты по 18 делам, что составило 3,9% от общего количества рассмотренных дел.

Из числа обжалованных судебных актов, отменено апелляционной инстанцией 3 судебных акта. Один судебный акт, из числа отмененных апелляционной инстанцией, оставлен в силе судом кассационной инстанции (дело №А25-1827/11).

Таким образом, из числа обжалованных судебных актов, отменено апелляционной инстанцией 2 судебных акта, что составило 0,4% от общего количества рассмотренных дел данной категории и 11% от общего количества обжалованных дел данной категории в суд апелляционной инстанции (См. Таб. 1).

 

 

 

 

 

        

 

Таблица 1

Количество отмененных апелляционным судом судебных актов Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики в период с 01.07.2010 по 31.10.2012

 

№ п/п

Судья

Вх. № первичного документа

Документ

Причина отмены судебного акта

1

Адзинова М.Е.

А25-1009/10

Решение суда первой инстанции

Нарушение или неправильное применение норм материального права ч.1 ст. 270 АПК РФ

2

Адзинова М.Е.

А25-1583/10

Решение суда первой инстанции

Неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела ч.1 ст. 270 АПК РФ

3

Биджиева Р.М.

А25-1827/11

Решение суда первой инстанции

(оставлено в силе кассационным судом)

Нарушение или неправильное применение норм материального права; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела ч.1 ст. 270 АПК РФ

 

В кассационную инстанцию обжалованы судебные акты по 15 делам или 3,2% от общего числа рассмотренных дел судом первой инстанции.

Из числа обжалованных, судом кассационной инстанции отменено 3 судебных акта, что составило 0,7% от общего количества рассмотренных дел данной категории и 20% от общего количества обжалованных дел данной категории в суд кассационной инстанции (См. Таб. 2).

 

 

Таблица 2

Количество отмененных кассационным судом судебных актов Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики в период с 01.07.2010 по 31.10.2012

 

№ п/п

Судья

Вх. № первичного документа

Документ

Причина отмены судебного акта

1

Хутов Т.Л.

А25-440/09

Решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда

Несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела ч.1 ст. 288 АПК РФ

2

Хутов Т.Л.

А25-952/11

Решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда

Несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела ч.1 ст. 288 АПК РФ

 

3

 

Хутов Т.Л.

 

А25-1060/11

 

Решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда

Несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела ч.1 ст. 288 АПК РФ Неправильное применение норм процессуального права ч.3 ст. 288 АПК РФ

 

 

 

 

 

 

 

 

Причины отмен.

Апелляция.

Дело А25-1009/2010 судья Адзинова М.Е. (10.11.2011).

Стороны: Территориальное управление Федерального агентства по управлению

государственным имуществом в КЧР к Министерству имущественных и земельных отношений КЧР.

Предмет спора: о признании  права федеральной собственности.

Причина отмены: недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.

Решением от 24.11.2010 суд удовлетворил исковые требования.

Суд пришел к выводу о том, что обращение истца в суд является правомерным и решение о признании права собственности Российской Федерации является основанием для государственной регистрации наличия прав.

10.11.2011 суд апелляционной инстанции отменил решение и принял по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апелляционным судом было установлено, что заявитель не представил надлежащих доказательств отнесения земельных участков к землям лесного фонда. Сами по себе кадастровые паспорта земельных участков с указанием иной категории земельного участка без лесного плана и материалов лесоустройства не может свидетельствовать о принадлежности этого участка к землям лесного фонда.

 

Дело А25-1583/2010 судья Адзинова М.Е. (03.05.2011).

Стороны: ИП Т.Г. Гиренко к Администрации Зеленчукского муниципального района.

Предмет спора: о признании права собственности на самовольно простроенный магазин. Встречный иск - об освобождении земельного участка и сносе самовольно построенного магазина.

Причина отмены: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Решением от 02.02.2011 суд удовлетворил исковые требования заявителя, и отказал в удовлетворении встречного иска.

 Суд пришел к выводу о том, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Факт подачи второй заявки на участок №5 отсутствует. Нарушений, в порядке статьи 30 Земельного кодекса РФ, ответчиком не выявлено.

03.05.2011 суд апелляционной инстанции отменил решение и принял по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований и об отказе в удовлетворении встречного искового заявления.

Апелляционным судом было отмечено следующее.

Как видно из материалов дела, истец не обращался в соответствующий регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости и отказа этого органа, который мог бы быть оспорен в суде, не получал.

Магазин, находящийся на земельном участке №5 входит в единый комплекс, состоящий  из  мини-магазинов, стоящий на едином фундаменте, имеющий единую крышу и стены, требование администрации о сносе  самовольно построенного магазина затрагивает интересы  смежных пользователей на прилегающей  к спорному магазину территории. Таким образом, снос самовольно возведенного магазина №5 может повлечь нарушение конструкции всего здания.

 

Дело А25-1827/2011 судья Биджиева Р.М. (25.07.2012).

Стороны: ФГУП «Почта России» к ФГУП «Жилищно-коммунальное хозяйство Института ядерных исследований Российской академии наук».

Предмет спора: о признании права хозяйственного ведения на нежилые помещения.

Причина отмены: Нарушение или неправильное применение норм материального права; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Решением от 20.01.2012 суд удовлетворил исковые требования заявителя в полном объеме.

 Суд пришел к выводу о том, что в процессе разграничения государственной собственности спорные помещения, используемые для размещения отделения связи, должны закрепляться за организацией почтовой связи.

Уровень собственности на имущественный комплекс организации должен определяться в зависимости от вида деятельности организации. На момент разграничения государственной собственности спорное имущество находилось в фактическом владении истца, в связи с чем, у  него возникло право хозяйственного ведения, которое подлежит признанию в судебном порядке.

Запись в ЕГРП нарушает право истца.

12.04.2012 суд апелляционной инстанции решение отменил, в удовлетворении исковых требований отказал по следующим основаниям.

Само по себе нахождение в спорных помещениях отделения почты на момент разграничения государственной собственности не является основанием для возникновения права хозяйственного ведения. Суд первой инстанции не учел, что  оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим только при отсутствии других предусмотренных законом способов защиты нарушенного права (признания права, истребования имущества из чужого незаконного владения) и при условии регистрации права собственности на один и тот же объект за разными лицами.

Суд первой инстанции не принял во внимание, что действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты как признание недействительным зарегистрированного права.

25.07.2012 суд кассационной инстанции постановление отменил и оставил в силе решение по следующим основаниям.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что сам по себе факт владения почтой помещениями не свидетельствует о возникновении права хозяйственного ведения у истца на соответствующее имущество, противоречит действующему законодательству, распоряжение № 44-и не подлежит применению в силу статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что почтой избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, противоречит сложившейся судебной практике.

Избранный почтой  способ судебной защиты (иск о признании права) соответствует разъяснениям, изложенным в пунктах 52, 58 и 59 постановления № 10/22.

 

 

 

 

 

 

Кассация

Дело А25-440/2009 судья Хутов Т.Л. (11.03.2010).

Стороны: СПК племзавод «Октябрь» к Администрации Кызыл-Октябрьского сельского поселения, Администрации Зеленчукского муниципального района, Министерству имущественных и земельных отношений КЧР, ООО «Октябрь».

Предмет спора: о признании права собственности на объекты недвижимости.

Причина отмены: несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам.

 Решением от 20.01.2012 суд удовлетворил исковые требования заявителя в полном объеме.

 Суд пришел к выводу о том, что недвижимое имущество создано и находится на землях истца, спорное недвижимое имущество в качестве паев было передано правопредшественнику  кооператива, прав третьих лиц на данное имущество не зарегистрировано; право собственности заявителя на спорное имущество возникло до вступления в силу Закона о регистрации и согласно ст.6 Закона признается юридически действительным.

Так как у заявителя отсутствовала иная возможность зарегистрировать переход права собственности, он избрал надлежащий способ защиты своих интересов путем обращения в суд с иском о признании права собственности.

04.12.2009 суд апелляционной инстанции решение оставил без изменения по тем же основаниям.

15.03.2010 суд кассационной инстанции отменил решение и постановление, направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Признавая право собственности кооператива на спорное имущество, суды первой и апелляционной инстанций не установили, находятся ли во владении истца спорные объекты, не проверили доводы общества о том, что с 2005 года заявитель утратил владение в отношении части спорных объектов, и не выяснили обстоятельства выбытия этого имущества из владения истца.

  Истец, считающий себя собственником спорного имущества, должен доказать  факт владея им.

Таким образом, учитывая, что рассмотрение требования о признании права собственности на имущество, которое не находится во владении истца, без виндикации этого имущества у фактического владельца нарушает права последнего на судебную защиту правилами об исковой давности.

При новом рассмотрении дела, решением от 13.09.2009 суд отказал в удовлетворении исковых требований заявителя по следующим основаниям.

Доказательства владения спорным имуществом заявителем в суд представлены не были.

Таким образом, истцом избран неверный способ защиты своих прав. Иск о признании права собственности на имущество при отсутствии владения им, может быть  решен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением норм, предусмотренных ст.ст. 223 и 302 ГК РФ.

 

Дело А25-952/2011 судья Хутов Т.Л. (08.02.2011).

Стороны: Администрация Карачаевского городского округа КЧР к Администрации Краснокурганского сельского поселения КЧР. 

Предмет спора: о признании права собственности на санаторий-профилакторий «Учкекен» и составляющие объекты недвижимости.

Причина отмены: несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам.

 Решением от 12.09.2011 суд удовлетворил исковые требования заявителя в полном объеме.

 Судебный акт мотивирован тем, что право собственности на спорный объект недвижимости возникло на основании соглашения  о зачете взаимных платежей в бюджет и ассигнований из Карачаевского городского бюджета.

Доводы Чотчаевой Н.Х. о том, что она является собственником спорного недвижимого имущества и потому иск заявителя о признании права собственности не может быть удовлетворен, судом отклонены, поскольку сделка, на основании которой она считает себя собственником спорного имущества, ничтожна и не влечет за собой никаких правовых последствий (возражения такого рода, в том числе о фактическом неисполнении соглашения о взаимозачете, могут быть заявлены только собственником имущества, приобретенного в установленном законом порядке).

30.11.2011 суд апелляционной инстанции решение оставил без изменения по тем же основаниям.

08.02.2012 суд кассационной инстанции отменил решение и постановление, направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Суды не учли, что иск заявлен к лицу (администрации сельского поселения), которое не оспаривает права собственности истца на испрашиваемое имущество и не владеет им, то есть к ненадлежащему ответчику.

Заявителем не представлены доказательства  фактического владения имущественным комплексом  санатория-профилактория «Учкекен» на момент рассмотрения дела, а также документы, свидетельствующие о его содержании и использовании, начиная с 1996 года. Суды данный вопрос не исследовали.

Рассматривая жалобу, апелляционный суд неправомерно исходил из того, что факт владения  и пользования спорным имуществом  истцом,  подтвержден  заявителем Чотчаевой Н.Х. , такие доказательства в деле отсутствуют.

При новом рассмотрении, решением от 23.07.2012 суд отказал в удовлетворении требований заявителя по следующим основаниям.

Истцом не представлены доказательства фактической передачи санатория-профилактория «Учкекен» Администрацией, суд не может сделать вывод о возникновении права истца на это имущество.

 

Дело А25-1060/2011 судья Хутов Т.Л. (30.08.2012).

Стороны:  АОЗТ «Турист» к ИП Гозгешеву М.Р.

По встречному иску: ЗАО «Домбай-Турист» к АОЗТ «Турист».

Предмет спора: о признании недействительной записи в ЕГРПНИ от 18.05.2010 о регистрации права собственности за Гозгешевым М.Р. на здание гостиницы, о признании права собственности в силу приобретательной давности. По встречному иску: о признании права собственности в порядке статьи 219 ГК РФ.

Причина отмены: несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам.

 Решением от 11.03.2011 суд в удовлетворении исковых требований заявителя и встречного иска отказал.

 Судебный акт мотивирован тем, что доказательства фактической передачи имущества заявителю в суд не представлены; истцом не представлены доказательства возникновения права собственности на спорный объект.

Рассматривая встречные исковые требования, судом было отмечено, что  истцом по встречному иску не представлены доказательства возникновения у него права собственности в порядке статьи 219 ГК РФ.

30.05.2012 суд апелляционной инстанции решение оставил без изменения по тем же основаниям.

30.08.2012 суд кассационной инстанции отменил решение и постановление, направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Суды указали, что  владельцем (собственником) гостиницы было государство, которое своим решением передало его подразделению организации профсоюзов  – Хабезскому бюро путешествий и экскурсий. При этом доказательства, свидетельствующие о том, что Хабезское бюро путешествий и экскурсий принимало решение о передаче гостиницы фирме или обществу в материалы дела не представлены.

Данный вывод сделан без привлечения к участию в деле  соответствующей организации профсоюза, между тем, из материалов дела следует, что до создания фирмы и общества спорное имущество находилось в ведении профсоюзов.

Судами не исследован вопрос о том, в чьем фактическом владении находится здание гостиницы на момент рассмотрения спора.

В нарушение норм процессуального права в судебных актах отсутствует указание на доказательства и суждение относительно основания возникновения права собственности общества на спорный объект недвижимости. Суды не дали оценку доводам общества, изложенным во встречном исковом заявлении, и не обосновали свои выводы в части отказа в удовлетворении встречного иска.

Судом не рассмотрены требования истца о признании права собственности на объект недвижимого имущества в силу приобретательной давности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выводы:

При рассмотрении дел, связанных с защитой права собственности и других вещных прав были выявлены следующие правовые проблемы.

1.                  {C}{C}При рассмотрении дела №А25-1009/2010 судом не было принято во внимание то,  что заявитель не представил надлежащих доказательств отнесения земельных участков к землям лесного фонда. Сами по себе кадастровые паспорта земельных участков с указанием иной категории земельного участка без лесного плана и материалов лесоустройства не может свидетельствовать о принадлежности этого участка к землям лесного фонда.

2.                 {C}{C}При рассмотрении дела №А25-1583/10 судом не учтено, что истец не обращался в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости и отказа этого органа, который мог бы быть оспорен в суде, не получал. Таким образом, требования заявителя не подлежали удовлетворению, из-за ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях ФАС Поволжского округа от 19.04.2011 по делу №А12-15784/2010; ФАС Западно-Сибирского округа от 18.09.2012 по делу №А56-21835/2011; ФАС Уральского округа от 02.11.2011 по делу №А07-5767/2011.

3.                  {C}{C}При рассмотрении дела №А25-1060/2011 кассационная инстанция указала:

- суд установил, что спорное имущество было передано организации профсоюзов, но к участию в деле данная организация привлечена не была, что в свою очередь является безусловным основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции (ст. ст. 270, 288 АПК РФ);

- в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 170 АПК РФ  в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела, и доводы в пользу принятого решения, а так же мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Не выполнение, указанных требований АПК РФ, является основанием для отмены судебного акта, который принят с нарушением норм процессуального права (ст. ст. 270, 288 АПК РФ)

4.                 {C}{C}При рассмотрении дел №А25-440/2009; №А25-1060/2011; №А25-952/2011 судом не учтены толкования ВАС РФ в Постановлении № 10/22.

Так, в силу статьи 218 ГК РФ лицо, претендующее на признание себя собственником определенного имущества, должен доказать наличие определенных юридических фактов, которые образуют основание его права собственности.

Так же, в силу требований, изложенных в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», дано разъяснение, согласно которому иск о признании права собственности при наличии правовых оснований  может быть удовлетворен, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом.

Исходя из системного толкования статей 12, 209, 223, 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем. В отсутствие фактического владения вопрос о праве собственности на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных статьями 223 и 302 ГК РФ. Рассмотрением виндикационного иска обеспечивается возможность соединения права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота.

Таким образом, при рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота (ст. 1, 12 ГК РФ).

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2007 по делу №А40-70770/2005; от 27.01.2009 по делу №А56-28328/2000.

 

 

 

 

 

Предложения:

В целях недопущения в дальнейшем большинства ошибок, которые привели к отмене судебных актов, суду необходимо при рассмотрении дел, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, учитывать сложившуюся в вышестоящих судах практику по делам данной категории, а так же положения совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010  № 10/22  «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

1.                 В мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а так же мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

2.                 При подготовке дела к судебному разбирательству разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, должно осуществляться с учетом тех лиц, на права и обязанности которых, может повлиять принятый судебный акт. На иной стадии арбитражного процесса (в случае установления того, что принятый судебный акт может как-то затронуть права и обязанности лица, не привлеченного к участию в деле) суду необходимо осуществлять привлечение организаций и граждан в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца или от­ветчика.

3.                 Заявитель,  обратившийся с иском о признании за ним права собственности на имущество, должен доказать: наличие права собственности на имущество (основания возникновения права собственности на спорное имущество); факт владения им, а также факт (и незаконность) государственной регистрации права на спорный объект за иным субъектом; определить надлежащего ответчика по такому иску; проверить насколько истцом верно избран правовой способ защиты нарушенного права.

4.                 Принять во внимание, что вопрос о праве собственности на недвижимое имущество, приобретенное у лица, которое не имело право его отчуждать, может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска. То в подобных случаях исковые требования о признании права собственности и признании недействительным свидетельства о регистрации права собственности ответчика будут являться неверным способом защиты.

5.                 В случае если заявитель (обратившийся с иском о признании за ним права собственности на имущество) не обращался в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости и отказа этого органа, не получал, то подобные исковые требования так же следует считать неверным способом защиты.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

И Н Ф О Р М А Ц И Я

о практике применения отдельных пунктов Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», посвященных спорам, связанным с приобретением права собственности (пункты 11-14); спорам о правах на недвижимое имущество (пункты 52-65), арбитражными судами Российской Федерации.


            Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление 10/22) состоит из следующих разделов:

  1. Общие положения
  2. Споры, связанные с защитой права хозяйственного ведения и права оперативного управления государственных (муниципальных) предприятий и учреждений
  3. Споры, связанные с приобретением права собственности
  4. Споры, связанные с применением правил о приобретательной давности
  5. Споры, связанные с самовольной постройкой
  6. Споры об истребовании имущества из чужого незаконного владения
  7. Споры об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения
  8. Споры об освобождении имущества от ареста
  9. Споры о правах на недвижимое имущество
  10. Споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома.

Данная информация посвящена третьему и девятому разделам.

 

I.                   {C}{C}Раздел - споры, связанные с приобретением права собственности, состоит из

четырех пунктов с 11 по 14. 

 

  1.  В пункте 11 обращено внимание на возникновение права собственности в порядке

наследования и реорганизации юридического лица.

Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации прав на недвижимость после принятия наследства или завершения реорганизации.

Правоустанавливающими документами в таком случае  являются документы, подтверждающие основание для перехода прав в порядке правопреемства, и документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество. 

 

 

Судебная практика:

 

А. В постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.02.2011 по делу N А19-7753/10, отменяя судебные акты, принятые судом первой и апелляционной инстанциями, которыми удовлетворены заявленные требования истца о признании права собственности, суд пришел к следующему.

 Исходя из заявленных исковых требований с учетом толкования пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющего первоначальный способ возникновения права собственности, истец в рамках рассмотрения настоящего дела в силу статей 4 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен подтвердить наличие спора о праве между сторонами (притязания со стороны ответчика на указанное имущество), наличие нарушений ответчиком прав и законных интересов истца как собственника имущества или их оспаривание, и доказать законность оснований возникновения у истца права собственности на недвижимость (в данном случае - доказать переход права в порядке правопреемства и приобретение реорганизованным юридическим лицом (правопредшественником) права собственности на недвижимое имущество).

Данные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, согласно части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежали установлению судом при разрешении спора.

Однако при разрешении спора суд первой инстанции и апелляционный суд не включили в предмет судебного исследования вопрос о наличии спора о праве между сторонами, наличии у ответчика притязаний на спорный объект недвижимости, наличии нарушений ответчиком каких-либо прав истца в отношении имущества, а также вопрос, является ли избранный истцом способ защиты с учетом основания его требования надлежащим способом защиты нарушенного права.

 

 

Б. В постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.2011 по делу N А70-642/2011  также  отменил судебные  акты  нижестоящих  инстанций,  указав, что  судами

остался неразрешенным  вопрос о том, перешло ли к истцу в порядке приватизации спорное имущество в случае, если оно фактически выбыло из его владения в 1993 году, и с учетом его назначения и фактического использования могло являться объектом, относящимся к объектам муниципальной собственности в силу прямого указания закона.

 

В.  ФАС Северо-Кавказского округа от 19.11.2012 по делу N А32-33459/2011 по иску о признании права собственности на объекты недвижимости общества, которое полагало, что право собственности на спорные объекты перешло к нему в порядке правопреемства на основании ст. 218 ГК РФ, так как объекты были созданы в период, когда его правопредшественники владели ими, поддержало выводы суда первой инстанции, которым в удовлетворении требования отказано, поскольку обществом не доказан факт перехода права собственности на спорное имущество в порядке правопреемства.


            Г. Истцом в рамках дела N А63-3630/2011 заявлены требования о признании незаконными отказов в государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, обязании его зарегистрировать. Отказ мотивирован тем, что в представленных в качестве правоустанавливающих документов актах о приеме-передаче здания первоначально передающей стороной указано ОАО. Документы, подтверждающие, что ОАО принадлежат здания, не представлены.

Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2012 решение об удовлетворении требований оставлено без изменения. Решение удовлетворено,  поскольку право общества возникло на основании акта финансовых вложений и в результате перехода имущества в процессе реорганизации. Спор о праве на доли отсутствует.

 

Д. Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 24.11.2011 по делу N А32-21068/2010 решение суда об отказе в признании права собственности на административное здание оставлено без изменения, так как  спорное имущество, поставленное на баланс хозяйственной организации, не относилось к категории самовольных построек. Администрация по данному спору является ненадлежащим ответчиком.

 

 

2.                 {C}{C}В пункте 12  постановления  указано  о  возникновении  права  собственности юридического лица на движимое и недвижимое имущество, внесенное в качестве вклада (взноса), в зависимости от момента его внесения: до государственной регистрации  юридического лица, или после регистрации.

Соответственно, если имущество внесено в качестве вклада (взноса) до государственной регистрации, то право собственности у юридического лица возникает с момента его государственной регистрации, а если после государственной регистрации, право собственности   этого юридического лица возникает с момента передачи ему имущества (если иное не предусмотрено законом или участниками юридического лица).

 

           

Судебная практика:

 

А. В Постановление Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 N 14397/11 по делу N А78-9443/2010 указано, в случае государственной регистрации перехода права собственности от учредителя к вновь созданному им юридическому лицу и одновременной государственной регистрации права собственности за таким юридическим лицом право собственности учредителя должно быть зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРП.

Если право собственности учредителя не было зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП, а учредитель ликвидирован, то вновь созданное юридическое лицо представляет в регистрирующий орган для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости акты учредителя о распоряжении имуществом в форме внесения его в уставный капитал, документы, подтверждающие исполнение этих актов, то есть передачу имущества во владение, а также документы, свидетельствующие о приобретении учредителем права собственности на недвижимое имущество.

Если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности не может обеспечить его восстановление, то на стадии подготовки дела к судебному разбирательству и на стадии принятия решения суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, и указать в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

 

Б. По делу N А40-117750/10-53-980 общество "Газпром связь", ссылаясь на статью 213 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявило требование о признании права собственности на имущество (кабельную канализацию), внесенное ответчиком, обществом "Газпром", в уставный капитал истца по акту приема-передачи от 31.05.1999 N 14.

Суды указали, что, поскольку данная сделка совершена после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то в силу статей 131, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" переход от ответчика к истцу права собственности на спорный объект недвижимости подлежал государственной регистрации.

Отказывая в удовлетворении требований, суды руководствовались также пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", которым разъяснено, что при внесении недвижимого имущества в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал юридического лица право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.

В определении ВАС РФ от  22.02.2012 N ВАС-985/12 отказал заявителю в передаче дела в Президиум ВАС РФ, поскольку государственная регистрация перехода права собственности на объект не была осуществлена, право собственности на спорное имущество у истца не возникло.

 

В. По делу N А56-27357/2010 суд установил факт регистрации 09.01.2001 перехода права собственности на спорное имущество от истца к ответчику в связи с внесением его в уставный капитал последнего.

Суд признал необоснованной ссылку истца на отсутствие акта приема-передачи объектов в уставный капитал общества и указал на наличие в деле совокупности доказательств, подтверждающих внесение спорного имущества истцом в уставный капитал общества.

Доводы истца о том, что объекты недвижимости фактически из его владения не выбывали и ответчику не передавались, не приняты судом во внимание как несостоятельные. В обоснование данных доводов истец сослался на заключенные между ним и ответчиком договоры аренды помещений от 01.01.2004 и 01.12.2004. Однако указанные договоры и документы, подтверждающие их исполнение сторонами, свидетельствуют о нахождении спорного имущества во владении и пользовании истца как арендатора, что не подтверждают наличие у истца права собственности на спорные объекты недвижимости.

Поскольку истец утратил право собственности на нежилые помещения в связи с передачей их в уставный капитал ответчика, суд кассационной инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения иска о признании права собственности истца на эти объекты (Определение ВАС РФ от 19.09.2011 N ВАС-12136/11).

 

Г. По делу N А35-1409/2010. По акту приема-передачи от 26.05.2006 строение передано Яковлевой Л.Г. в уставный капитал ООО "Стрелец".

Уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на нежилое строение к ООО "Стрелец" послужило основанием для обращения последнего в суд с настоящим иском.

Установив, что Яковлева Л.Г. фактически передала недвижимое имущество в качестве вклада в уставный капитал ООО "Стрелец" и уклоняется от регистрации перехода права собственности, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск.

При этом суд правильно отклонил доводы о пропуске срока исковой давности, ошибочно исчисляемого ответчиком со дня, следующего за днем заключения учредительного договора и передачи имущества в уставный капитал общества (Определение ВАС РФ от 10.06.2011 N ВАС-6855/11).

 

Д.  Суд установил, что доказательства регистрации прав вновь созданного ЗАО "Пул-энерго" на спорное имущество в ЕГРП не представлены.

В связи с этим суд пришел к выводу о том, что передача ОАО "Рефлектор" имущества в качестве вклада в уставный капитал ЗАО "Пул-энерго" не является доказательством возникновения у последнего права собственности на него.

Суд признал право собственности на спорное имущество за ОАО "Рефлектор", получившим его в результате приватизации Саратовского завода приемно-усилительных ламп (Определение ВАС РФ от 13.04.2011 N ВАС-208/11 по делу N А57-17685/08-36, А57-17678/08-27).

 

Е. По делу N А33-19280/2005 ВАС РФ поддержал судебные акты нижестоящих судов, которыми отказано в иске о признании права собственности.

В определении судебной коллегией ВАС РФ указано, учитывая, что истец не приобрел статус собственника недвижимого имущества в связи с несоблюдением им требований законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а выбранный им способ защиты права не отвечает характеру и обстоятельствам спора, суды не нашли оснований для удовлетворения заявленного по настоящему делу требования.

Выводы судов, сделанные по результатам применения норм материального права, соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 12, 58, 59, 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (Определение ВАС РФ от 25.08.2010 N ВАС-11224/10).

 

  1. В пункте 13 постановления рассматривается применение пункта 2 статьи 223 ГК

РФ согласно которому, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

            Анализируя положения названной нормы, исходя из государственной регистрации права в ЕГРП, применяя аналогию закона при рассмотрении споров о правах на движимое имущество, делается вывод о том, что первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последнему приобретателю по безвозмездной сделки.

           

Судебная практика:

 

А. Следует обратить внимание на постановление Президиума ВАС РФ от 24.05.2012 N 17037/11 по делу N А27-11489/2010, поскольку член Президиума ВАС РФ не согласился с решением по основаниям, изложенным в особом мнении.

Так, истцом заявлены требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Фабула дела: общество, которое стало собственником недвижимого имущества в ходе реорганизации путем слияния трех лиц, реализовало спорное имущество по договору купли-продажи, а в последующем имущество перешло также по договорам купли-продажи к третьим лицам. Впоследствии решение о государственной регистрации созданного общества признано недействительным.

Президиумом ВАС РФ принято решение, которым иск удовлетворен, поскольку реорганизация общества признана недействительной. На момент совершения сделки купли-продажи существовали судебные запреты на совершение распорядительных действий со спорным имуществом.

В постановлении имеется оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам аналогичных споров.

Между тем, судьей Новоселовой Л.А. к постановлению высказано особое мнение, которое заслуживает внимания, так как судьей дословно применяются положения пункта 13 постановления 10/22 к возникшим спорным правоотношениям и заключается в следующем.

 «Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрено заявление общества с ограниченной ответственностью "Маркет-Холдинг" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Кемеровской области от 24.01.2011 по делу N А27-11489/2010, постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.08.2011 по тому же делу.

Заявление удовлетворено, состоявшиеся по делу судебные акты отменены. Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Маркет-Холдинг" об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества удовлетворены.

При этом Президиум ВАС РФ исходил из того, что ответчик - общество "ХК "АльтаГрупп" не может считаться добросовестным приобретателем, поскольку на момент рассмотрения спора Степанов С.П. (отчуждатель) в полном объеме плату на передачу недвижимого имущества не получил. Степанов С.П. привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.

Согласно пункту 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 (далее - постановление от 29.04.2010) для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

Вместе с тем, оценивая основания для истребования имущества у ответчика, необходимо также принимать во внимание обстоятельства, связанные с оценкой правового положения лица, от которого виндицируемое имущество было приобретено по договору купли-продажи.

Как следует из материалов дела, ответчик приобрел спорное имущество по договору купли-продажи от Степанова С.П., который, в свою очередь, также приобрел данное имущество от общества "Маркет-Нефтепродукт" по договору купли-продажи, которое было полностью оплачено.

Пункт 13 постановления от 29.04.2010 предусматривает, что в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке.

С учетом положений пункта 2 статьи 223, статьи 302 ГК и приведенных выше разъяснений, содержащихся в постановлении от 29.04.2010, удовлетворение иска в данном случае было возможно лишь в случае, если имущество могло быть изъято у предшествующего правообладателя - Степанова С.П. Вместе с тем вопрос о наличии оснований для удовлетворении виндикационного требования в отношении его судами не исследовался.

В связи с этим судебные акты подлежали отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение для оценки обстоятельств приобретения имущества Степановым С.П.»

 

            Таким образом, позиция особого мнения по делу заключается в необходимости изучения вопроса о возможности изъятия в порядке виндикационного требования спорного недвижимого имущества у предыдущего собственника, а не у конечного.



Б. Постановлением Президиум ВАС РФ от 05.04.2011 N 12833/10 по делу N А73-13296/2008 отменены судебные акты.

В иске об обязании освободить нежилое здание отказано в связи с истечением срока исковой давности на истребование имущества, который не начал течь заново при смене титульного собственника, не владеющего имуществом, который должен был узнать о нарушении права в результате ничтожной сделки приватизации здания в момент совершения этой сделки.

 

В. Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 25.11.2010 по делу N А32-5067/2009 судебные акты оставлены без изменения, которыми удовлетворен иск об истребовании из владения общества имущества.

В постановлении кассационная инстанция указала, что суды, проанализировав обстоятельства фактического выбытия спорного имущества из владения кооператива, пришли к верному выводу, что при совершении сделок имущество выбыло из владения кооператива помимо его воли, поскольку арбитражный управляющий действовал с заведомым нарушением положений Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", с нарушением интересов как должника, так и кредиторов.

 

Г. Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 29.09.2010 по делу N А22-1504/2008 также судебные акты оставлены без изменения.

Кассационная инстанция согласилась с выводами судов об отсутствии оснований для удовлетворения требований, так как установленные судебными актами по другим делам обстоятельства в силу статьи 69 АПК РФ не имеют преюдициального значения для ответчика, поскольку он не принимал участие в их рассмотрении. Спорное имущество выбыло из владения правопреемника истца в результате добровольной передачи ответчику по возмездной сделке. Доказательства выбытия спорного имущества из владения истца в результате похищения, утери, действия сил природы не представлены.

 

Д. Интересным представляются выводы кассационной инстанции, сделанные в постановление ФАС Уральского округа от 26.01.2011 N Ф09-11493/10-С6 по делу N А76-10559/2010-35-254.

Истец обратился с требованием о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

В качестве оснований для регистрации права собственности покупателем (истцом) были представлены договор купли-продажи и решение суда. Регистрирующий орган отказал в регистрации права, сославшись на отсутствие в решении суда указания на признание за покупателем права собственности.

Судом первой инстанции требование удовлетворено, так как, несмотря на ничтожность договора, покупатель признан решением суда добросовестным приобретателем, право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только при наличии решения суда об отказе в удовлетворении виндикационного иска.

Постановлением арбитражного апелляционного суда  решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении требований обществу  отказано.

Суд кассационной инстанции, пришел к выводу о наличии оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции, исходя из следующего.

 В качестве основания возникновения права собственности общество (заявитель) представило договор купли-продажи и решение Арбитражного суда, которым данное общество признано добросовестным приобретателем имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии у Управления Росреестра оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Челябинской области от 10.02.2010 по делу N А76-42930/2009-17-1053/35, представленного заявителем для осуществления государственной регистрации, и удовлетворил заявленные требования.

Вместе с тем следует согласиться с выводом суда апелляционной инстанции о том, что договор купли-продажи не может являться основанием для государственной регистрации перехода права собственности, поскольку указанный договор признан судом ничтожной сделкой.


            Таким образом, если по решению суда, вступившего в законную силу, приобретатель по ничтожной сделки признан добросовестным, такое решение является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП, даже в случае отсутствия в судебном акте рассмотрения вопроса о признании права собственности на спорное имущество.

 

  1. Пунктом 14 постановления регулируются вопросы применения пункта 3 статьи

250 ГК РФ, согласно которому при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

            В постановлении указано о возможности восстановления судом пропущенного трехмесячного срока по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ, в случае пропуска по уважительным причинам.

            Также в постановлении отмечено, что судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

           

Судебная практика:

 

            А. Следует обратить внимание на определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1271-О-О, которым признано правильное толкование высшими судебными органами статьи 250 ГК РФ в пункте 14 постановления.

Фабула жалобы. В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации гражданка И.В. Бондарь оспаривала конституционность статьи 250 ГК Российской Федерации и пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". По мнению заявительницы, указанная норма и ее толкование, данное высшими судебными органами, как ограничивающие возможность признания сделки, нарушающей преимущественное право покупки, недействительной, не соответствуют статье 17 (части 2 и 3) Конституции Российской Федерации.

Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные заявительницей материалы, не находит оснований для принятия ее жалобы к рассмотрению.

Выводы суда. Положения статьи 250 ГК Российской Федерации, закрепляющие для участников долевой собственности преимущественное право покупки доли в праве общей собственности (пункт 1), а также предусматривающие с учетом специфики данного права особый способ его защиты - перевод прав и обязанностей покупателя на участника долевой собственности (пункт 3), призваны обеспечить интересы данной категории граждан, к которой относится и заявительница. Соответствующие разъяснения, конкретизирующие правовые последствия нарушения права преимущественной покупки, изложены в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Таким образом, статья 250 ГК Российской Федерации, в том числе в истолковании, данном высшими судебными органами, конституционные права заявительницы не нарушает.


Б.  Суд,  ссылаясь  на  ст. ст.  1112п. п.  1  и  3  ст. 250  ГК  РФ,  а  также  п. 14

Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, разъяснил, что при нарушении преимущественного права покупки действующее законодательство допускает лишь возможность обращения другого участника долевой собственности в судебном порядке с требованиями о переводе на него прав и обязанностей покупателя (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.04.2012 по делу N А19-13821/2011).

В. В постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.09.2010 по делу N А11-14188/2009 пришел к выводу о том, что судами правомерно отказано в удовлетворении искового требования о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности отказано, так как истец избрал ненадлежащий способ защиты своего права.

 

Г. В постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.04.2012 по делу N А19-13821/2011 также пришел к выводу о законности судебных актов нижестоящих судов, которыми отказано в удовлетворении требований о  признании договора купли-продажи недвижимого имущества ничтожным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, поскольку истцом неверно избран способ защиты нарушенного права, связанного с нарушением преимущественного права покупки доли на земельный участок.

 

Д. В постановлении ФАС Московского округа от 06.09.2010 N КГ-А41/8286-10 по делу N А41-35366/09 поддержал выводы суда первой инстанции в решение, которым  отказано в удовлетворении требования о признании права собственности на объект недвижимости (подъездной железнодорожный путь), возникшего на основании договора купли-продажи доли, в связи с получением на момент принятия судебного акта свидетельства о государственной регистрации права покупателем (истцом). В удовлетворении встречного требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли также отказано, поскольку пропущен трехмесячный срок исковой давности для защиты преимущественного права покупки доли в судебном порядке.

 

В Ы В О Д Ы :

Применяя вышеуказанные пункты постановления при разрешении споров, связанные с приобретением права собственности, следует обратить внимание  на следующее:

            - документы, подтверждающие правопреемство у правопреемника, наличие возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества у правопредшественника;

- наличие спора о праве;

- надлежащий способ защиты нарушенного права;

- надлежащий по делу ответчик;

            - если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности не может обеспечить его восстановление, то на стадии подготовки дела к судебному разбирательству и на стадии принятия решения суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, и указать в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле;

- наличие государственной регистрации прав на недвижимое имущество за лицом, передавшим имущество в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал юридического лица;

- своевременная государственная регистрация права на недвижимое имущество за юридическим лицом, которому передано имущество в качестве вклада  в ЕГРП; 

- признание судом покупателя добросовестным приобретателем по ничтожной сделки,

является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП;

            - единственным способом защиты нарушенного права при оспаривании продажи доли в общей собственности является перевод прав и обязанностей по договору купли-продажи;

            - соблюдение трехмесячного срока при применении пункта 3 статьи 250 ГК РФ;

            - возможность восстановления пропущенного по уважительной причине трехмесячного срока по заявлению граждан (но не юридических лиц).

 

II.                {C}{C}Раздел - споры о правах на недвижимое имущество, состоит из 14 пунктов

с  52 по 65, относится к самым распространенным в применении судами.

 

1. В пункте 52  обращено внимание на то, что решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

 

 

Судебная практика:

А. В постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 7214/10 по делу NА65-3833/2009-СГЗ-25 о признании права собственности на объекты недвижимого имущества в иске отказано, так как истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку в случаях, когда право собственности на одно и то же недвижимое имущество зарегистрировано за разными лицами, оспаривание зарегистрированного права осуществляется посредством иска о признании права отсутствующим.

Выбранный истцом способ защиты права, вопреки позиции судов по настоящему делу, не соответствует характеру спора, так как не устраняет двойного учета прав на одно и то же имущество в реестре. В соответствии с абзацем четвертым пункта 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 в случаях, когда право собственности на одно и то же недвижимое имущество зарегистрировано за разными лицами, оспаривание зарегистрированного права осуществляется посредством иска о признании права отсутствующим.

Б.  В Постановление Президиумом ВАС РФ от 20.10.2010 N 4372/10 по делу N А40-30545/09-157-220 сделаны выводы о возможности заявления схожих способов защиты нарушенного права по аналогии с требованием о признании права или обременения отсутствующим, в котором указано следующее.

Иск о признании зарегистрированного права собственности общества  прекращенным заявлен правительством Москвы с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности. Такое требование по своему характеру, целевой направленности и условиям предъявления аналогично способу защиты права, указанному в пункте 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22. Несовпадение формулировки заявленного иска с названным способом защиты права не влияет на существо требования правительства Москвы.

Так как спорное недвижимое имущество перестало существовать в качестве объекта права, суд апелляционной инстанции удовлетворил иск, сочтя, что сохранение существующих записей о праве на это имущество делает невозможным реализацию правомочия на распоряжение земельным участком, государственная собственность на который в установленном порядке не разграничена.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

 

В. В постановлении ФАС Северо-Западного округа от 09.08.2010 по делу NА56-74678/2009 о признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности указано, что в принятом ранее судебном акте отсутствует вывод о принадлежности спорного имущества заявителю, таким образом, регистрирующий орган правомерно отказал заявителю.

 

Г.  Следует обратить внимание на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2012 N 18АП-2155/2012 по делу N А76-19633/2011, которым отменено решение суда первой инстанции ввиду следующего.

Делая вывод об отсутствии оснований для сохранения в ЕГРП записи об ипотеке в силу признания договора ипотеки недействительным, а следовательно, не влекущим правовых последствий, суд первой инстанции не учел, что в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с нормой п. 1 ст. 131 ГК РФ ипотека (право залога) подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, зарегистрированное на основании недействительного договора ипотеки право залога, сохраняется до момента прекращения его государственной регистрации.

По смыслу правовой позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 52 совместного постановления 10/22 иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим, является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Тем самым оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

Из материалов дела следует, что в качестве основания погашения записи об ипотеке, истец ссылается на обстоятельство недействительности договора ипотеки.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Вместе с тем исчерпывающий перечень оснований прекращения залога указан в пункте 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. Недействительность договора, послужившего основанием возникновения залога, в указанном перечне отсутствует.

Анализ изложенных норм позволяет прийти к выводу о том, что недействительность договора ипотеки не может быть признана основанием погашения записи об ипотеке, по иску о признании зарегистрированного обременения отсутствующим.

Поскольку по смыслу абзаца четвертого пункта 52 Постановления N 10/22 такой способ защиты как признание зарегистрированного права отсутствующим применяется лишь в случае, когда нарушенное право истца не может быть защищено иным, установленным законом способом, судебная коллегия приходит к выводу о неприменимости данного способа в рассматриваемой ситуации.

Учитывая, что истец и ответчик являлись сторонами недействительной сделки, признание зарегистрированного права отсутствующим, как вещно-правовой способ защиты, в данном случае применению не подлежит.

Способом восстановления нарушенных прав при недействительности договора является реституция, предполагающая возврат сторон в первоначальное положение.

 

Д. Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 13.07.2012 по делу N А32-3548/2011 судебные акты оставлены без изменения. Судом в удовлетворении требований о признании отсутствующим права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, аннулировании регистрационной записи об указанном праве отказано, поскольку общества не являлись лицами, правомочными оспаривать право собственности на конкретные земельные участки, которые  ссылаясь на ст. 36 ЗК РФ, полагали, что наличие записи в ЕГРП о праве учреждения на земельный участок не позволяет им реализовать свои исключительные права.

 

Е.  Суд отметил, что разъяснения, содержащиеся в п. 52 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, касаются исковых требований, направленных на защиту права собственности и других вещных прав. При этом иск о признании права отсутствующим возможен лишь при отсутствии иных способов защиты права. Следовательно, по мнению суда, сославшегося на ст. ст. 11 и 12, п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", истец, обращаясь в арбитражный суд с иском о признании права отсутствующим, должен доказать, что он не имеет иной возможности для восстановления нарушенного права (Постановление ФАС Уральского округа от 11.04.2012 N Ф09-1617/12 по делу N А60-26473/2011).

 

Ж. По мнению суда, сославшегося на ст. ст. 11 и 12 ГК РФ, ч. 1 ст. 4 АПК РФ, абз. 2 п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", абз. 4 п. 52 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", такой способ защиты, как признание права отсутствующим, может быть использован в том случае, если истец фактически владеет имуществом, зарегистрированное право другого лица на которое просит признать отсутствующим (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.06.2012 по делу N А53-9603/2011).

 

Рекомендации, выработанные на НКС УФО от 14.06.2012, по толкованию и применению данного пункта.

В силу п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абз. 4, 6, 7, 9, 10, 11, 12 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав (п. 1 ст. 28 названного Закона).

Согласно абз. 1 п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами ст. 20, 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со ст. 28 Закона о государственной регистрации прав являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве, подлежащем государственной регистрации. В абз. 2 п. 6 названного информационного письма также указано,что судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной

регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права на недвижимое имущество, такое решение является основанием для внесения записи в Реестр (абз. 2 п. 52 постановления от 29.04.2010 № 10/22).

На основании п. 9 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав в случае совершения соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы реестра и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В соответствии с п. 27 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если объект недвижимости, для которого сформирован раздел Единого государственного реестра прав, прекращает свое существование, являясь источником для нового объекта

 

2. В пункте 53  обращено внимание на следующее: если иск направлен на оспаривание зарегистрированного права или обременения, то ответчиком является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам.

Судебная практика:

В постановлении Президиума ВАС РФ от 21.06.2011 N2150/11 по делу NА47-157/2010 о признании незаконными действий регистрирующего органа по погашению регистрационных записей об ипотеке в иске отказано, на основании того, что по делу не были привлечены ответчики. Судом так же установлено, что согласия на обременение собственного имущества чужими долгами собственник не давал.

 

В соответствии с абз. 3 п. 53 Постановления Пленума N 10/22 если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд при подготовке дела или во время его разбирательства в суде первой инстанции может допустить по ходатайству или с согласия истца замену государственного регистратора на надлежащего ответчика. После замены ненадлежащего ответчика надлежащим подготовка и рассмотрение дела производятся с самого начала. В случае если истец не согласен на замену государственного регистратора другим лицом, суд рассматривает дело по предъявленному иску и выносит решение об отказе в иске в части требований, предъявленных государственному регистратору.

"Настольная книга судьи по спорам о праве собственности" (Потапенко С.В., Зарубин А.В.) (под ред. С.В. Потапенко) ("Проспект", 2012).      

 

 

3. Из пункта 54  следует, что при рассмотрении спора о праве на недвижимое имущество истец представляет выписку из ЕГРП. Если его право не зарегистрировано в ЕГРП, истец представляет справку государственного регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости.

 

Судебная практика:

В постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 02.03.2012 по делу N45-14440/2010 об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем демонтажа объектов в удовлетворении исковых требований отказано, т.к. договор аренды прекратил свое действие, до истечения срока действия договора соглашение о его пролонгации подписано не было, истцом избран ненадлежащий способ защиты права; лицо, являющееся собственником спорных временных объектов, не установлено.

 

4.В пункте 55  отмечено, что необращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Судебная практика:

Постановлением Президиума ВАС РФ от 12.10.2010 N6267/10 по делу N12-17188/2009 о прекращении ипотеки решение направлено на новое рассмотрение, так как законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров, предварительное обращение к государственному регистратору с соответствующим заявлением не требуется.

 

5.В пункте 56  указано, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Судебная практика:

А. Постановлением Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 18306/10 по делу NА72-1883/2010 в удовлетворении заявления о признании недействительным постановления главы администрации района в части установления границ и площадей земель отказано правомерно, так как установлено, что между сторонами имеется спор о праве, который не может быть разрешен в рамках дела, возникшего из публичных правоотношений, по правилам гл. 24 АПК РФ.

Б. Следует обратить внимание на  Постановление Президиума ВАС РФ от 21.06.2011 N 2150/11 по делу N А47-157/2010, в котором сделаны следующие выводы.  

 

Требование залогодержателя о признании незаконными действий регистрирующего органа по погашению регистрационной записи об ипотеке недвижимости преследует цель восстановить указанную запись и направлено на признание незарегистрированного права залога.

В силу пункта 56 постановления N 10/22 зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных отношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Исходя из положений пункта 52 постановления N 10/22 восстановление регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права залога.

При этом по смыслу пункта 53 постановления N 10/22 в качестве ответчиков по такому иску привлекаются залогодатель, а также лицо, за которым в момент рассмотрения дела судом в ЕГРП зарегистрировано недвижимое имущество, обремененное прежде ипотекой.

Таким образом, установив по настоящему делу незаконность действий регистрирующего органа по погашению регистрационных записей об ипотеке, суд не мог обязать этот орган восстановить упомянутые записи, руководствуясь правилами главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Граждане в качестве ответчиков по делу не привлечены, согласия на обременение собственного имущества чужими долгами гражданина не давали.

Исковое требование к гражданину или обоим упомянутым гражданам о признании (восстановлении) права залога Банк не заявлял; такое исковое требование будет подведомственно суду общей юрисдикции исходя из субъектного состава, характера отношений, цели кредитования и предмета залога.

Помимо этого, возложение арбитражными судами на регистрирующий орган обязанности восстановить в ЕГРП регистрационные записи, то есть воспроизвести их в прежнем виде без учета изменившихся материальных правоотношений, приводит к внесению в ЕГРП сведений, содержание которых не соответствует закону.



6.В пункте 57  сказано о том, что к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Исковая давность не распространяется на нарушения, совершенные путем внесения недостоверной записи в ЕГРП.

 

Судебная практика:

Президиум ВАС РФ постановлением от 04.09.2012 N 3809/12 по делу NА40-7912/11-28-61 о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости признал верным вывод суда апелляционной инстанции о неприменимости к заявленным требованиям срока исковой давности, т.к. в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Аналогичная правовая позиция  изложена в Определении ВАС РФ от 10.02.2011 №ВАС-245/11 по делу NА10-4746/2009; Постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 08.11.2012 по делу NА32-38650/2011; ФАС Северо-Кавказского округа от 18.10.2012 по делу NА53-23133/2011; ФАС Северо-Кавказского округа от 16.10.2012 по делу NА32-38639/2011; ФАС Дальневосточного округа от 26.06.2012 N Ф03-2385/2012 по делу N А51-13350/2011.

 

7.Как следует из пункта 58,  лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Судебная практика:

Постановлением Президиума ВАС РФ от 24.05.2011 N 148/11 по делу N76-1265/2009 о признании права собственности РФ на земельный участок исковые требования удовлетворены, судом отмечено, что будучи лицом, считающим себя собственником находящегося в ее владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, истец вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

 

8.В пункте 59  указано, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

 

Судебная практика:

А. Необходимо отметить выводы Президиума ВАС РФ, сделанные в постановление от 25.09.2012 № 5698/12 по делу А41-9398/11.

В  пункте 59 постановления N 10/22 допускает возможность удовлетворения судом иска о признании права собственности, заявленного лицом, чье право возникло до вступления в силу Закона о государственной регистрации и не регистрировалось в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона.

 

Б. Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 09.11.2012 по делу N32-6450/2012 о признании права муниципальной собственности суд отказал в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям: доказательств того, что право собственности на спорное имущество является ранее возникшим либо возникшим в силу закона, не представлено, то есть право собственности, приобретенное по сделке, может возникнуть установленным законом способом, а именно, посредством государственной регистрации перехода права собственности.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 5698/12 по делу N А41-9398/11;  от 19.06.2012 N 2665/12 по делу N А41-13623/11; ФАС Дальневосточного округа от 26.10.2012 N Ф03-4864/2012 по делу N А73-14698/2009; ФАС Дальневосточного округа от 20.07.2012 N Ф03-2684/2012 по делу N А73-14698/2009; ФАС Западно-Сибирского округа от 08.11.2012 по делу N А75-1213/2012; ФАС Северо-Кавказского округа от 09.11.2012 по делу N А20-1152/2011; ФАС Северо-Кавказского округа от 23.03.2012 по делу N А63-11102/2006.

 

9.В пункте 60  указано, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

 

Судебная практика:

А. Президиум ВАС РФ в постановлении от 13.10.2011 N 4408/11 по делу NА68-6859/10 отметил, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

Б. Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 10.11.2011 по делу NА17-399/2011 о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне полученной арендной платы в удовлетворении исковых требований отказано. Суд, ссылаясь на абзац 3 пункта 60 постановления № 10/22, пришел к выводу о том, что будучи собственником спорного имущества плату за его пользование вправе требовать не истец (покупатель-арендатор), а ответчик (продавец-арендодатель).

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 N 14397/11 по делу N А78-9443/2010; ФАС Дальневосточного округа от 26.06.2012 N Ф03-2528/2012 по делу N А59-4747/2010; ФАС Северо-Кавказского округа от 16.02.2012 по делу N А53-31529/2009; ФАС Западно-Сибирского округа от 19.07.2011 по делу N А81-5201/2010.

 

10.В пункте 61  указано, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В случае если обязательство продавца не исполнено, покупатель вправе соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности.

Сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права, если договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект покупателю.

Покупатели вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества.

Судебная практика:

А. Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 02.11.2012 по делу NА32-15344/2011 о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества судебный акт апелляционного суда оставлен в силе, т.к. судом правомерно были удовлетворены исковые требования заявителя, а именно: установив факт владения истцом спорными помещениями, а также уклонение ответчика от регистрации перехода права на спорные помещения апелляционный суд пришел к законному и обоснованному выводу о наличии условий для удовлетворения иска в силу статьи 551 ГК РФ.

Б. Постановлением Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 5785/11 по делу NА63-4629/10 заявление о признании незаконным решения уполномоченного органа об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости удовлетворено, судебные акты об отказе в удовлетворении заявленных требований отменены.

Президиум ВАС РФ отмечено, что выводы судов основаны на неверном толковании норм ГК РФ позиции, сформированной в пункте 61 Постановления №10/22.

Суд указал следующее. Согласно позиции, сформированной в абзаце четвертом пункта 61 Постановления №10/22, согласно которой в случае, «когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права», суды должны были руководствоваться и при оценке действий управления, имея в виду право сторон договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него и, следовательно, отсутствие у регистрирующего органа права требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации.

В. Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 16.06.2011 по делу NА63-411/2010 принятые судебные акты об отказе в удовлетворении требования об истребовании из незаконного владения нежилого помещения и прекращения производства отменены. Дело направлено на новое рассмотрение. Разрешая спор, суды не установили, в чьем фактическом владении находится имущество. Кассационный суд указал, что нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

 

11. Пункт 62.   Обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. Регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Судебная практика:

Постановлением Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 N 9032/11 по делу NА04-7559/2009 о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, исковые требования удовлетворены, судебные акты об отказе в удовлетворении заявленных требований отменены.

ВАС РФ указал, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд, и в резолютивной части решения суд может при удовлетворении требования обязать регистрационный орган зарегистрировать переход права собственности.

Таким образом, иск о признании права собственности к органу местного самоуправления  будет являться надлежащим способом защиты (аналогичная правовая позиция выработана в рекомендациях 16 ААС от 22.06.2012 по итогам совместного совещания судов первых инстанций апелляционного округа и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по теме: «Вопросы, связанные с  применением законодательства о защите прав собственности и иных вещных прав, а также применением законодательства о земле» вопрос 10).

Рекомендации, выработанные на НКС ФАС СКО от 22.06.2012, по толкованию и применению данного пункта.

Вопрос 3.3

Предусмотрен ли в пункте 62 постановления от 29.04.2010 № 10/22 единственный способ заявления требования о государственной регистрации перехода права собственности по сделке, в случае если отсутствует спор о праве, а обязанность продавца недвижимости по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации (смерти) и отсутствия правопреемников, либо в данном случае не исключен иск о государственной регистрации перехода права собственности по сделке, заявленный к регистрирующему органу? Кто в последнем случае должен выступать ответчиком по иску, и является ли необходимым условием для его удовлетворения предварительное обращение с соответствующим заявлением в регистрирующий орган и получение от него отказа в государственной регистрации перехода права собственности?

Выработанные рекомендации:

В рассматриваемом случае единственным способом защиты прав заявителя является подача в суд заявления об оспаривании отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода прав собственности.

На основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца – юридического лица необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Кодекса.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество (пункт 62 постановления от 29.04.2010 № 10/22).

Таким образом, надлежащим способом защиты прав заявителя (покупателя по сделке) является оспаривание отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода прав собственности.

Поскольку действующим законодательством установлен заявительный характер действий, направленных на регистрацию перехода права собственности, то только после получения отказа в соответствующей регистрации (неполучения в установленный срок ответа) у покупателя возникает право на обжалование такого отказа регистрирующего органа в порядке главы 24 Кодекса.

Надлежащим заинтересованным лицом по делу выступает уполномоченный орган, отказавший произвести государственную регистрацию перехода прав собственности.

Данные выводы касаются случаев, когда у продавца имелось зарегистрированное право.

 

12.  Пункт 63.  В случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Судебная практика:

Постановлением Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 N2665/12 по делу NА41-13623/11 о регистрации перехода прав собственности на объекты недвижимого имущества судебные акты об отказе в удовлетворении исковых требований отменены.
ВАС РФ отмечено, что ответчиком является сторона сделки, уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Истец избрал надлежащий способ защиты своего права, обратившись с иском о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества к уклоняющейся стороне.

 

13.В пункте 64 обращено внимание на то, что общий срок исковой давности распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

Течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Судебная практика:

Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 24.05.2012 по делу NА32-16078/2011 о признании отсутствующим права собственности на объекты недвижимого имущества ранее принятые судебные акты об отказе в удовлетворении исковых требований оставлены в силе. Судебные акты мотивированны тем, что истцом пропущен срок исковой давности.

 

14. В пункте 65 отмечено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, то продавец не вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии с ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Судебная практика:

Постановлением ФАС Дальневосточного округа от 14.08.2012 NФ03-2953/2012 по делу NА24-4261/2011 о расторжении договора купли-продажи доли участия в обществе и прекращении права собственности на долю в уставном капитале судебные акты об отказе в удовлетворении исковых требований отменены.

Кассационный суд дело передал на новое рассмотрение, поскольку суд не полно исследовал факт оплаты, не учел, что договор купли-продажи доли в уставном капитале может быть расторгнут в связи с ее неоплатой с возвратом этой доли продавцу.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 11.03.2011 по делу NА63-3574/2010; ФАС Северо-Кавказского округа от 20.01.2011 по делу N А32-3019/2009.

Рекомендации, выработанные на НКС УФО от 14.06.2012, по толкованию и применению данного пункта.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (п. 3 ст. 488 Гражданского кодекса).

Требование продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества с условием оплаты в кредит о возврате неоплаченного имущества может быть, с учетом содержания волеизъявления указанного лица, квалифицировано в качестве одностороннего отказа от исполнения договора, предусмотренного п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса.

Частичное исполнение покупателем обязанности по оплате товара может свидетельствовать о ненадлежащем исполнении договора, в связи с чем договор купли-продажи может быть расторгнут в судебном порядке по заявлению продавца при наличии к тому оснований (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса).

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (абз. 5 п. 65 постановления от 29.04.2010 № 10/22).

 

В Ы В О Д Ы :

 

Применяя вышеуказанные пункты постановления при разрешении споров о правах на недвижимое имущество, следует обратить внимание  на следующее:

 

- выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиками, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права;

- иск о признании права отсутствующим возможен лишь при отсутствии иных способов защиты права;

- иск о признании зарегистрированного права собственности прекращенным, заявленного с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности, по своему характеру, целевой направленности и условиям предъявления аналогичен способу защиты права, указанному в пункте 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22. Несовпадение формулировки заявленного иска с названным способом защиты права не влияет на существо требования;

- в случаях, когда право собственности на одно и то же недвижимое имущество зарегистрировано за разными лицами, оспаривание зарегистрированного права осуществляется посредством иска о признании права отсутствующим;

- такой способ защиты, как признание права отсутствующим, может быть использован в том случае, если истец фактически владеет имуществом, зарегистрированное право другого лица, на которое просит признать отсутствующим;

- в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется;

- нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права;

- отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд, и в резолютивной части решения суд может при удовлетворении требования обязать регистрационный орган зарегистрировать переход права собственности.

 

 

Составители:

 

Судья АС КЧР                                                                                       Л.Б.Лазаренко

 

 

                                                                                                                                            

Консультант            

отдела анализа и обобщения судебной практики,

 

законодательства и статистики                                           Д.А. Шамаснкий